土地批租制下房地產資產價值及其市場風險研究

作者：程大濤

摘要：土地批租制下商品房資產價值中所含的土地使用權價值小于其資產內在價值．且隨出讓年限減少而逐年遞減直至出讓期限屆滿時歸零。本文通過出讓土地使用權價值變化規律分析．揭示商品房資產價值前期在經濟因素作用下背離其基礎價值上漲、后期受使用權剩余年限制約快速貶值直至期限屆滿時趨零的運行軌跡與機理．并分析土地使用權“剩余年限當量”變化對商品房市場資產價值的影響．發現出讓土地供應增量遞減會加快商品房市場資產貶值；基于2003--2011年省際面板數據的實證研究表明，由經濟基本面決定的商品房均衡價格不受土地使用權剩余年限制約．存在背離其資產價值持續上漲趨勢．表明中國房地產市場存在系統性風險。本文認為．以年租制取代批租制，可以改變出讓土地商品房資產價值構成．抑制市場價格非理性上漲趨勢，從根本上消除商品房市場價格與資產價值背離的系統性風險．同時使以商品房歷年評估價格為基數征收房地產稅更具法理基礎。

發文機構：浙江工商大學金融學院

關鍵詞：批租制土地使用權價值房地產價值剩余年限當量leasehold systemvalue of land use rightsreal estate valueremaining life equivalent

分類號： F293.30[經濟管理—國民經濟]